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走出建筑垃圾大国困局:住宅“全精装”离国人有多远

   编辑:江南  邮箱:1073751427@qq.com
2014-11-25 09:51:07 保护色:默认白 牵牛紫 苹果绿 沙漠黄 玫瑰红 字体:小字 中字 大字 点击数:0

  摘要:广州市政府近日公布了《广州市绿色建筑行动实施方案》,提出实行新建筑节能管理,推行新建住宅全装修制度,鼓励一次装修到位或菜单式装修,促使个性化装修和产业化装修相统一;保障性住房则全面实现装修交房。...

广州市政府近日公布了《广州市绿色建筑行动实施方案》,提出实行新建筑节能管理,推行新建住宅全装修制度,鼓励一次装修到位或菜单式装修,促使个性化装修和产业化装修相统一;保障性住房则全面实现装修交房。这一措施无疑应该点赞,因为中国的一个特殊国情就是,经过粗装修的住宅一售出,其室内装修往往被业主铲除废弃,形成如山的建筑垃圾,人力财力的巨大浪费就不用说了。而与粗装修相对应的“精装修”的概念,似乎也是中国独有,因为国际上并没有“精装修”一说,房子装修是根据不同住宅的档次,一次到位的。那么,该如何推进中国式“精装”呢?

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装修到啥程度才称得上“全装修”、“精装修”?怎样走出新房的建筑装修普遍被房主废弃的怪圈?就此,《环境与生活》记者分别采访了中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会秘书长张仁和中国精装产业联盟秘书长陈忠莉。

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中国毛坯房“独步世界”

曾经有个笑话说,一对美国夫妇到中国买了套新房子,打开房门时惊呆了,他们从未见过的“毛坯房”呈现在眼前:中国人把一件没装配完成的产品卖给了消费者,这令他们难以置信。后来因为找施工队、买材料、安装电器等诸多问题,他们放弃了在中国买房的计划(凭良心说,提供毛坯房的初衷是好的,是为了应对中国国情,避免初装修被废弃而造成浪费)。这个故事的真实性虽然无从考证,但却提出了一个问题——中国的建筑商为什么不能把房子一次装修到位呢?

中国建筑装饰协会住宅装饰装修委员会秘书长张仁所在的单位,是一家长期关注建筑装修问题的全国性行业组织。张仁对《环境与生活》记者说,在国外,尤其是日本、欧美等发达国家和地区,早已经实现了“建筑和装修一体化”,商品房就是“可直接使用的成品”,甚至包括家具家电,达到“拎包入住”的水准。他们奉行住宅产业化概念,即采用工业化方式生产住宅。发达国家的住宅产业化普遍始于20世纪60年代,之后经历了约30年的快速增长。

张仁秘书长介绍,国外几乎没有“毛坯房”销售,我国在这方面可谓“独步世界”,这是政策和历史发展的结果。

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若想把共性的房子变成个性的家,得靠业主进行个性化软装饰。

1998年以前,城里住房一般分两类,一是单位建房(福利分房),一是房管局提供的居民租住公房(约占90%),房子产权不归居住者所有。这些房子的建筑和装修,往往由承建单位完成,装修标准相差无几,只有个别福利优越的单位会按照职位等级,确定不同的装修档次。那时候的房子不是自己的产权房,“居住者最多涂点油漆,贴些墙纸等”。

1998年,国家开始实行住房改革制度,取消福利分房,福利房变成商品房,卖给原来居住的人。另外,政府开始卖地,房地产商大量买地建商品住宅,房子成了私有产权,“当时,人们装饰装修的热情如火山喷发一般,这是中国政治和经济发展带来的变化。”

“从此,居民的住房面积不断扩大,由温饱型向小康型迈进,现在则是由改善型向享受型转变。”张仁介绍,现在市场上销售的楼盘约60%是“毛坯房”(包括四白落地的初装修房),业主从开发商处领到钥匙时,房子只是半成品,相当于买一辆汽车内饰全无,所以得委托装修公司或个人做装修。

他说,有些业主追求个性化,自行组织装修时,往往得自己东奔西跑选材料,由于缺乏经验,计算不准,容易造成能源、材料等的浪费,而且装修噪音扰民现象严重,一家一户“作坊式”的装修耗时耗材又费力。“自己装修,已经筋疲力尽,好不容易住上了,明天又来一位邻居要装修,楼里永远别想有整洁的过道和安宁的环境,小区里堆满了建筑垃圾,住新房的幸福度大减。”另外,装修毛坯房时,有的设计师会推翻建筑师已经做好的工作,重新规划空间,甚至改变主体结构,造成大量资源浪费。

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设计施工、选材有机结合,才能生产出更多绿色建筑。

“精装修”概念中国原创

鉴于许多人得了“装修经历疲劳症”,许多消费者开始渴望买一次装修到位的住房。部分开发商凭借敏锐的市场嗅觉,认可住宅产业化模式,并日渐推广。一些消费者现在购买的房屋,已经不再是传统毛坯房,而是开发商装修好的成品房,于是,“精装修”成为售楼的主打卖点。

区别于毛坯房的精装房,是我国房地产开发商原创的具有中国特色的流行词语,是为更有利于宣传、突出产品品质而约定俗成的说法。中国精装产业联盟秘书长陈忠莉告诉记者,把房子视作商品,为了体现商品的完整性,就出现了精装修、全装修、成品房的概念,即房屋交钥匙前地板、墙体等固定面全部铺装或粉刷完成,厨房与卫生间的基本设备安装完成,固定家具安装到位,内门、门窗套的安装全部完成。

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开发商盖完楼后做装修,一般都会邀请相对专业的公司进行室内设计。

相比毛坯房,精装房有颇多优势。开发商盖完楼后做装修,一般都会邀请相对专业的公司进行室内设计,选材也由专业采购人员把控,对各种材料的环保指标均有约定,批量采购可节约成本,统一装修可提高施工效率,避免后续装修扰民,专业人员还可保护建筑结构免遭肆意破坏。有一些“标杆企业”在交房时甚至会提供环评报告。而购房者需要注意的,就是“重点关注房屋交付时的装修标准”。由于是统一装修采购,“剩余的建筑材料可以回收再利用,避免浪费。”张仁补充说。

陈忠莉秘书长说,“精装修”的房子,将开发商、设计单位、部品供应商(供应有独立功能的住宅产品,如门、窗、厨具、洁具等)、服务机构等形成产业链,“中国精装产业联盟”就是整合这些资源共同发展的结果,联盟专业从事探讨和传播精装产业政策、国外先进经验,分析精装发展趋势。

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目前中国的精装修施工管理及工人产业化程度不高

全装修交房是大势所趋

对比发达国家,中国的“精装修”还处于起步阶段。短短十几年的发展过程,政府也发布了各项政策鼓励支持“精装修”——即一次性装修。记者查阅相关资料发现,房改后第二年,建设部就发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,首次提出“一次性装修”概念,指出要积极推广新建商品住宅一次性装修到位或采用菜单式装修模式(开发商提供两三种装修方案供客户选择),避免二次装修造成破坏结构、浪费和扰民等现象。

2002年,建设部推出《商品住宅装修一次到位实施导则》,对“装修一次到位”有了更明确的细节表述,并规定开发商为装修的第一责任人;精装修住宅要分不同标准,设立样板间供住户选择;房屋售价应包括工程成本、装修成本两部分,并在合同中标明。在正常使用条件下,住宅装修工程的最低保修期限为2年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏保修期为5年,保修期自室内装修竣工验收合格之日起计算。

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统一装修采购,剩余的建筑材料可以回收再利用,减少浪费。

由于一些业主在装修过程中,违规私拆滥改,给全体住户的生命安全留下隐患,2008年,住房和城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,指出要推广全装修房,逐步取消毛坯房。随后各地陆续出台相关政策,将开发精装修房屋作为房地产市场的重要工作。2011年,住房和城乡建设部制定了《建筑业“十二五”发展规划》,提出鼓励和推动商品住宅菜单式全装修交房。

陈忠莉表示,随着节能减排及城镇化进程加快,“精装修”产业有很大的市场容量和发展空间。国内的市场接受度也在不断提升,但不同城市的普及度和接受度有差异。她列举了一些数据加以说明。

从精装修项目比例看,目前一线城市的精装房占商品房的比例越来越大,广州、上海、北京等城市已超过一半;但二三线城市的精装房比例较小,大部分不超过20%。从技术层面看,像万科等企业成立了专业团队深入研究,取得了不错的效果,但大部分开发商刚进入这个领域,尚无精装修的相关管理系统。至于消费者的接受度,她说,几年前的调研数据显示,一线城市超过六成的人能接受购买精装修房,二三线城市也接近40%,“可见购买精装房是大势所趋。从减少建筑垃圾的角度说,这是最大的环保。”

许多精装修住宅会设立样板房供住户选择

无强制验收标准 质量投诉超六成

精装房有各项优势,但消费者还是存在疑虑,如担心房价被推高。陈忠莉说,从成本上看,地产企业有非常强的成本管理能力和议价能力,批量采购既能保证使用品牌装修材料,又能获得规模效益。“这是单独家装做不到的,就如同零售和批发,产品相同,价格却不一样。”相比散户装修,精装房还充分利用了仓储和运力。

但精装房好归好,也有另一面的问题。张仁补充说,出于利润需求,有些开发商精装修的价格与业主自己装修的价钱相比更高,有的甚至贵近2000块钱。“从市场看,精装修目前是叫好不叫座,这就需要开发商的智慧,保证货真价实,把成本降下来,吸引消费者。”

消费者的另一重疑虑是对精装房的品质信心不足。陈忠莉说,目前质量投诉确实是精装修占比最大的问题,达60%以上,“因为精装修是一个复杂的系统工程,目前中国施工管理及工人产业化程度不高,不同企业的精装策略、品质重视度、管理能力存在差异。这些恰恰是建筑企业应该着力改善的地方。”

精装房与毛坯房在交付时也有区别。毛坯房交房,只要遵照《住宅工程初装饰竣工验收办法》的国家强制标准就OK,而精装房交房时,没有国家强制执行的精装房验收标准作为准绳。不过,张仁告诉记者,住宅和城乡建设部2013年颁布了《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》,作为行业推荐验收标准,适用于成批新建的精装修住宅,凡是住宅和城乡建设部管辖的建设系统,必须按此规范验收。

至于质量监管,陈忠莉补充说,在保修期内,有的开发商会扣押装修施工单位一定的尾款作为质保金,来负责业主投诉后的整改。如果施工方不在乎尾款,不负责,开发商仍然要负责维修整改。她认为,要想尽快解决质量问题,一是尽快出台全国性的精装房强制验收标准;二是企业要加强施工管理。“不过,随着消费者重视度提高,行业发展水平提升,质量也在不断改善中。”

业主自行装修,东奔西跑选材料,耗时耗力。

轻装修重装饰是国际潮流

有些消费者反映,批量精装修会导致房子不能按照自己的喜好和个性设计。陈忠莉认为,这其实是一个矛盾统一体,规模化便于控制质量、提高效益,但同时个性化不足。“其实,精装修更多体现在硬装部分。开发商配置部品的质和量会有所不同,基本上能做到70%~80%装修配置,百分二三十留给业主进行个性化装饰。”张仁也说,硬装修营造的环境,适合该楼盘定位的多数人的欣赏水平,要把共性的房子变成个性的家,还得靠业主进行个性化软装饰、陈设等体现个性和品位。

陈忠莉曾经多次参观各国的装修项目。在她看来,国外的装修基本以简单装修为主,更多以装饰来体现个人品位,“轻装修、重装饰”,更加重视功能及环保材料的应用。

张仁说,全装修应该达到垃圾减少化、建材再生化、施工清洁化的程度。“有的房子装修得再好也没用,因为有的‘土豪’业主为了与众不同,偏要重新装修,造成第二次、第三次浪费。这没法下一道命令制止。”他强调,装修要克服攀比心理,“买房子装修干吗?就是为了更好地生活!要健康生活,首先得环保,功能够用了,能不装就不装,避免盲目装修、材料堆砌、风格大杂烩。”

陈忠莉也有自己的见解,她认为,“就像一个人,先有思想,再有骨架,最后穿衣服,才有一个完整的形象。设计是灵魂,建筑设计和室内设计要一体化,不能是简单的毛坯加精装叠加。未来要从建筑的全生命周期考虑,要向中国古代工匠和西方现代设计师学习借鉴,将设计、施工、选材等有机地结合在一起,为消费者生产出更多的百年建筑。”

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来源:环境与生活网
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